樓市調控效果凸顯 房地產出現10月“拐點”

2016年11月22日 14:02來源:長江網

  前10月的房地產數據,正在呈現出一種“矛盾”的特征。

  一方面,從累計數據來看,投資、銷售、土地購置、資金來源等關鍵指標增速均出現趨穩或改善,前10月全國商品房銷售甚至提前刷新年度銷售紀錄。各項數據表明,房地產市場正在迎來歷史上最火爆的“大年”。

  但另一方面,受多地出臺調控政策的影響,10月單月的投資、銷售等數據均出現明顯下滑。即使不考慮調控的因素,僅從周期論的視角來看,樓市的放緩也將不可避免。因此,10月被普遍看做樓市的拐點。

  這種變化與宏觀經濟走勢互為因果:到今年10月,固定資產投資增速連續兩個月出現回升,既是房地產投資增速回升的一種推動,又反過來證明樓市政策從緊的合理性。因此,按照大多數分析人士的觀點,今年全年經濟企穩已成定局,但房地產市場將迎來“大熱”之后的衰退期。

  紀錄與拐點

  前10月的房地產數據,不出意外地繼續趨穩和改善。根據國家統計局的數據,今年1-10月,全國房地產開發投資同比增長6.6%,增速比前三季度提高0.8個百分點;房地產企業購地面積同比下降5.5%,降幅收窄0.6個百分點;房地產企業到位資金同比增長15.5%,增速持平。

  唯一出現下滑的是銷售數據。前10月全國商品房銷售面積120338萬平方米,同比增長26.8%;商品房銷售額91482億元,增長41.2%。增速均比前三季度回落0.1個百分點。

  即便如此,一項紀錄仍然提前誕生:今年前10月的全國商品房銷售額,超過了歷年全年的水平。

  銷售面積也有可能創下歷史新高。在剩余兩個月的情況下,要超過2013年130551萬平方米的紀錄,似乎并非難事。按照中原地產的觀點,預計今年全年房地產銷售金額有望達到11萬億,銷售面積13.5億平方米,全面刷新歷史紀錄。

  此輪房地產市場的升溫,可追溯至去年年末,市場銷售規模則從今年年初明顯擴大,雖然年中有所波動,但到9月,銷售規模仍然維持在高位。

  9月末至10月初,全國共有20多個城市出臺調控政策,部分區域市場受到明顯影響,并使10月單月的數據出現下滑。

  10月單月,全國商品房銷售面積為15153萬平方米,環比9月下降14.6%;商品房銷售額為11274億元,環比下降17.1%。同期,全國房地產開發投資9377億元,環比下降12.8%。

  房價也在其影響下出現調整。中國指數研究院同日發布的數據顯示,10月全國100個城市(新建)住宅平均價格為12825元/平方米,環比上漲1.65%,漲幅較9月回落1.18個百分點。

  國家統計局新聞發言人毛盛勇在14日的發布會上也指出,從10月份的數據來看,調控政策在抑制房價過快上漲方面取得了初步成效,主要體現在10月上半月主要城市房價增速回落。

  按照大多數業內人士的觀點,這也可以看做拐點的降臨。一方面,隨著銀行層面對信貸的收緊,以及盛傳石家莊、青島、長沙等城市將加入限購,房地產調控從緊的基調已經確立;另一方面,即便排除政策因素,在連續多月升溫之后,市場也將自發進入下行周期。

  房地產投資增速不會快速回落

  作為宏觀經濟重要指標的固定資產投資數據,呈現回升局面。今年前10月,全國固定資產投資(不含農戶)484429億元,同比增長8.3%,增速比前三季度加快0.1個百分點。占前者比重61.5%的民間固定資產投資,同比增長2.9%,增速加快0.4個百分點。且上述兩個指標的增速已連續兩個月出現回升。

  按照毛盛勇的說法,民間投資增速連續兩個月在回升,這表明市場需求面有所改善,也表明市場內生動力有所增強。

  正如投資數據的升溫,在宏觀經濟方面,他還表示,“10月份我國經濟延續了三季度以來總體平穩、穩中有進、穩中提質的發展態勢,積極的因素在繼續增加?!?/p>

  在大部分業內人士看來,近期宏觀經濟持續改善,使得抑制房地產市場過熱的政策能夠從容地推出。這不僅印證了此前多城市出臺調控政策的合理性,也說明未來的房地產政策基調已難有反轉的可能。

  同策機構的觀點指出,當前信貸需求結構性問題突出,而市場整體流動性相對充裕,預計未來一段時間貨幣政策將保持穩健,進一步向松調整空間和幅度有限。結合房地產市場調控政策來看,房地產調控政策收緊局面已經開始,未來有可能面臨12個月以上的收緊期。

  與此同時,隨著央行召集相關銀行“喊話”,年末房貸也有收緊的趨勢。

  同策機構認為,在管理層不斷出手的情況下,各地限購的大幕漸次拉開,虛高的資產價格正在退潮。 從這點來看,未來房價或將呈下行趨勢。

  中信建投的分析也指出,在10月調控政策密集出臺的背景下,市場的短期成交壓力將逐步加大,加之個貸首套房利率連續4個月持平,邊際改善空間有限,預計四季度銷售增速將加速回落。

  該機構還指出,房地產投資不會快速回落??紤]到去年四季度的低基數,投資增速甚至有繼續回升可能,預計全年將維持在當前的水平左右。但在企業資金端和土地市場管控持續加強預期下,預計明年的投資增長將面臨較大的壓力。


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